Ce qui est déductible, ce qui ne l'est pas
La plupart des litiges sur dépôt de garantie tiennent à trois catégories : usure normale, dégradation imputable, défaut d'entretien. La catégorie détermine l'issue.
Les trois catégories
Usure normale (vétusté) — non déductible
Le temps qui passe. Une cuisine de quatre ans portera les traces d'un usage conforme. La peinture s'éclaircit, le parquet se patine, un meuble de salle de bain perd son tranchant. Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme l'usage normal du logement selon sa destination. Elle ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt.
Dégradation imputable — déductible à la valeur résiduelle
Une brûlure de cigarette, une griffure d'animal sur le parquet, un trou percé pour une étagère : ce sont des dégradations imputables. Le bailleur peut retenir, mais uniquement la valeur résiduelle de l'élément, non le coût d'un remplacement à neuf. L'arrêté du 19 mars 2020 fixe la durée de vie de chaque composant.
Défaut d'entretien — déductible si l'entretien vous incombait
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère les tâches d'entretien à la charge du locataire : petite plomberie, changement d'ampoules, entretien des gouttières accessibles, maintien en état des parties accessibles de la chaudière. Si l'un de ces éléments est manifestement négligé en fin de bail, le bailleur peut retenir le coût de remise en état.
Exemples courants, trois colonnes
Règles indicatives. La réponse précise dépend de l'âge du composant, de l'état des lieux d'entrée et du barème de l'arrêté du 19 mars 2020.
| Élément | Usure normale | Dégradation imputable |
|---|---|---|
| Peinture murale, 4 ans | Jaunissement, marques légères. Non déductible. | Rayures profondes, couleur non autorisée. Déductible, à la valeur résiduelle. |
| Parquet | Perte de brillant, micro-rayures. Non déductible. | Impacts de chute, taches de liquide. Déductible. |
| Plan de travail cuisine | Micro-rayures d'usage quotidien. Non déductible. | Brûlures par plat chaud, entailles de couteau. Déductible. |
| Joints de salle de bain | Jaunissement naturel. Non déductible. | Moisissures liées à l'absence d'aération. Déductible au titre de l'entretien. |
| Porte intérieure | Traces d'usage autour de la poignée. Non déductible. | Trous, panneaux brisés. Déductible. |
| Prises électriques | Décoloration. Non déductible. | Plaque fissurée, visserie manquante. Déductible. |
| Électroménager fourni en meublé | Fin de vie normale au terme de la durée de service. Non déductible. | Dégât lié à un usage abusif. Déductible. |
Valeur résiduelle, jamais coût de remplacement à neuf
Une peinture murale a une durée de vie d'environ sept ans. Si le locataire la dégrade après quatre ans, la valeur résiduelle représente trois septièmes du coût de remise en peinture, non la facture complète. La même logique s'applique à la plupart des équipements. Un bailleur qui facture le remplacement à neuf surfacture, et la commission de conciliation le relèvera.
Vérifiez la facture avant de régler.
Tenu applique automatiquement le barème de l'arrêté du 19 mars 2020, poste par poste, afin d'identifier ce que le bailleur peut légitimement retenir et ce qui doit vous revenir.
Analyser mes photosL'arrêté du 19 mars 2020 fournit un cadre de référence, non un droit automatique. Chaque retenue reste tributaire des faits et de l'état des lieux contradictoire.